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La sous-location du bail commercial en CHR

Posté le 14 novembre 2017


Article Lhotellerie-restauration.fr – 10 novembre 2017

Pour rentabiliser ses locaux, quand il ne les occupe pas en totalité par exemple, un locataire peut vouloir les sous-louer.
Cependant, cette solution est soumise à des règles précises et il doit avant tout obtenir l’autorisation de son bailleur.

chr

Lorsqu’un locataire est titulaire d’un bail commercial en CHR, il peut vouloir sous-louer une partie des locaux pour les rentabiliser.

La sous-location est différente de la location-gérance, qui implique un transfert par le locataire de l’exploitation de l’ensemble des éléments du fonds au locataire-gérant.

La sous-location est autorisée pour les CHR, qu’ils soient des TPE, PME, des sociétés-mère et des filiales.
La plupart du temps, les professionnels concluent :

– soit un contrat de sous-location commercial signé avec un sous-locataire à titre commercial pur ;

– soit un contrat de sous-location du fait de l’existence d’un bail mixte. Le bail porte sur des locaux commerciaux avec un local d’habitation attenant : le gérant qui n’occupe pas tous les ses locaux peut souhaiter en sous-louer une partie.

► Les conditions

Lors de la rédaction du contrat de sous-location, il y a un certain nombre de précautions à prendre.

• Une autorisation obligatoire du bailleur

Le bailleur doit donner à son locataire l’autorisation de sous-louer. Par précaution, le preneur négociera avec son bailleur une clause de sous-location dans le bail ou obtiendra un écrit du bailleur en cours de bail.

Les autorisations verbales sont très risquées pour le locataire, même si la sous-location dure depuis plusieurs années. En effet, si un bailleur engage une action en justice pour résiliation du bail à ce motif, le locataire aura du mal à prouver qu’une autorisation lui a été consentie.

Cette obligation concerne tous les commerces du secteur des CHR.

• Les formalités

Dans le cas d’une autorisation dans le bail ou en cours de bail, le locataire doit impérativement prévenir le bailleur de sa volonté de sous-louer. Il lui est conseillé de le faire par huissier pour éviter toute difficulté ultérieure, même si cela peut être fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur doit être appelé à concourir à la signature du contrat de sous-location, que celle-ci soit autorisée ou connue de lui.

Dès réception de la demande, le bailleur a 15 jours pour indiquer s’il entend user de sa faculté de participer au contrat de sous-location. S’il ne répond pas, la sous-location est autorisée de fait.

L’autorisation peut être non écrite mais, dans ce cas, elle doit résulter d’une attitude claire du bailleur. Attention : la simple connaissance par le bailleur de l’existence d’une sous-location et le fait qu’il n’ait pas réagi, ne peuvent s’interpréter en un accord. En revanche, la lettre du bailleur au sous-locataire qui l’autorise à réaliser des travaux est, par exemple, un accord tacite de la sous-location.

Si le bailleur n’a pas donné son accord pour la sous-location et qu’elle existe de fait, il a la possibilité :

– soit d’agir en justice pour faire résilier le bail en cours. Il n’aura pas à payer d’indemnité d’éviction au locataire qui a manqué à ses obligations légales ;

– soit de refuser le renouvellement du bail au locataire et donc au détriment du sous-locataire, qui ne pourra pas non plus revendiquer un renouvellement de son contrat de sous-location ni une quelconque indemnité d’éviction.

► Les formalités pour le sous-locataire

Avant ou concomitamment à la signature du contrat, le sous-locataire devra demander au locataire de s’engager à procéder et à justifier auprès de lui la signification de l’acte de sous-location au bailleur.

Après conclusion du contrat, le sous-locataire doit demander à son locataire de justifier de l’accomplissement de ces formalités.

En cas de doute sur le respect des formalités par le locataire, le sous-locataire peut prendre l’initiative de demander au bailleur une telle autorisation, pour rendre l’acte opposable à toutes les parties.

► Le cas de la sous-location de chambres meublées

De nombreux hôtels pratiquent la sous-location de chambres meublées pour quelques jours, à la semaine, au mois ou à l’année. Par exemple, une entreprise peut vouloir sous-louer pour 6 mois une chambre pour un cadre ou ouvrier travaillant loin de son domicile.

Il faut en principe l’accord du bailleur pour sous-louer ces chambres meublées, soit une fois à titre général pour toute la durée du bail, soit à chaque signature par l’hôtelier d’un contrat de sous-location. Cette dernière solution est extrêmement lourde.

L’hôtelier a donc tout intérêt à bien négocier et prévoir cette faculté de sous-location dès la conclusion du bail, car une demande en cours de bail à son propriétaire peut l’exposer à un refus ou à un accord moyennant une augmentation de loyers.

► L’activité doit être autorisée par le bail

• Les formalités

Un accord du bailleur doit toujours être demandé pour sous-louer pour une activité non autorisée par le bail. Il ne faut pas commencer cette activité sans son accord.

Le bailleur devra donner son accord pour l’insertion de cette nouvelle activité dans le bail principal et dans l’acte de sous-location. Souvent, il faudra aussi l’autorisation d’une assemblée générale de copropriétaires pour autoriser une nouvelle affectation des locaux.

Par exemple, il n’est pas possible de sous-louer :

– des locaux, ou une partie, pour l’exploitation d’une discothèque (au sens de la règlementation Sacem), alors que le bail autorise uniquement l’activité d’hôtellerie ou de restauration ;

• le local d’habitation accessoire au 1er étage pour y exploiter une activité commerciale (par exemple, installer une cuisine annexe d’un restaurant ou une piste de danse annexe d’un hôtel). Cela ne concerne pas la mise à disposition de la partie habitation à un salarié ;

– une cave en sous-sol indiquée comme telle par le règlement de copropriété pour être transformée en cuisine : dans ce cas, le sous-locataire devra demander au propriétaire des murs son accord express (ou un accord tacite) et qu’il fasse convoquer une assemblée générale de copropriétaires en vue de la modification du règlement de copropriété et obtienne les autorisations administratives.

Le locataire hérite souvent d’une situation illégale due au précédent exploitant (activité non autorisée par le bail). Avant de sous-louer, il est obligatoire qu’il régularise la situation avec son bailleur. Dans le cas contraire, il s’expose à un procès en résiliation du bail – donc celle aussi de la sous-location – sans indemnité et donc à la perte de son affaire.

Un accord ultérieur explicite du bailleur permet de mettre un terme à la discussion, mais cette solution n’est pas à privilégier, sauf si le CHR a hérité de cette situation. Le locataire a donc tout intérêt à la régulariser.

En vue d’être autorisé à exploiter une activité juridiquement nouvelle, le locataire qui veut sous-louer subira souvent la demande du propriétaire des murs d’augmenter le montant du loyer. Il est donc recommandé au locataire de prévoir une clause d’autorisation de sous-location dès la conclusion du bail commercial.

• Les obligations issues du bail principal et des règlementations d’hygiène et de sécurité s’imposent au sous-locataire

Le locataire doit imposer à son sous-locataire le respect de toutes les obligations qu’il a lui-même en tant que CHR. Le contrat de sous-location doit donc contenir ces obligations. Un état des lieux doit être effectué dès avant ou en même temps que la signature du contrat de sous-location.

Le locataire doit également faire respecter par son sous-locataire la destination des locaux établie dans le bail principal mais aussi toutes les lois et tous les règlements administratifs ainsi que toute décision administrative concernant le CHR (par exemple : horaires de fermeture, autorisations de terrasse….).

Aucun travaux ni transformation ne pourra être effectué sans l’accord du locataire et du propriétaire.

Le sous-locataire doit payer les charges du local sous-loué lui incombant au prorata de la surface à sa disposition. Il doit évidemment assumer seul ses propres charges.

Il devra également souscrire une assurance pour l’exploitation de son activité contre les risques locatifs et les risques liés à son activité professionnelle.

Il est donc conseillé au locataire de bien s’assurer de l’activité réelle de son sous-locataire, et du respect par celui-ci de l’ensemble de ses obligations prévues au bail, sous peine de voir le bailleur engager une action aux fins de résilier le bail commercial sans indemnité d’éviction.

► Le loyer

La sous-location ne peut aboutir à ce que le sous-locataire paie davantage de loyer que le locataire initial, sinon le bailleur peut demander un réajustement de loyers. De même, le bailleur peut agir contre le sous-locataire en cas de non-paiement des loyers dans la limite de celui versé par le locataire.

► Durée de la sous-location et renouvellement

La durée de la sous-location ne peut pas dépasser la durée du bail principal. Le propriétaire doit être informé de la demande de renouvellement de la sous-location au locataire. La sous-location (ou la cession) à un tiers des locaux sont pas autorisées au sous-locataire.

• Deux cas de figure

-L’existence d’une sous-location totale : le sous-locataire peut demander directement au bailleur le renouvellement du bail, même si le bail principal est résilié.

-Une sous-location partielle : un établissement qui sous-loue une partie de ses locaux avec accord du bailleur. Dans les deux cas, le locataire devra autoriser ou non le renouvellement de la sous-location et s’assurer de la durée du bail principal, car il ne peut sous-louer pour une durée plus longue à celle prévue dans son propre bail.

C’est au moment du renouvellement du bail commercial que le prix du loyer est également révisé.

► La sous-location suit le sort du bail principal en cas de non-renouvellement ou de résiliation

• L’absence de renouvellement

Si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, il doit accepter le renouvellement de celui de sous-location. En cas de non-renouvellement, il doit verser une indemnité d’éviction au sous-locataire, sauf motif légitime prévu par la loi au terme d’une procédure judiciaire (exemple : non-paiement des sous-loyers ou exercice d’une activité non autorisée par le bail). Le sous-locataire peut demander directement au propriétaire le renouvellement en cas de carence du locataire.

• La résiliation du bail

Même si le contrat de sous-location est en principe conclu pour une durée de 9 ans (3 ans ou 6 ans), il prend fin en même temps que le bail principal lorsque celui-ci est en cours mais résilié soit amiablement soit suite d’une décision judiciaire à l’encontre du locataire.

Le sous-locataire doit soigneusement choisir son locataire et bien lire le bail concédé à celui-ci. Si le locataire exerce une activité non autorisée ou sous-loue ses locaux pour une activité non prévue ou non autorisée, le sous-locataire pourra subir les conséquences d’une action en résiliation du bail. Inversement, le locataire doit aussi contrôler régulièrement l’activité de son sous-locataire.

Les locataires ou sous-locataires doivent ainsi s’entourer d’avocats conseils spécialisés en CHRD dès la rédaction des contrats de sous-location commerciale.


Maître Sophie Petroussenko, avocat à la Cour, cabinat d’avocats Sophie Petroussenko

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Taux moyen obtenu sur le 1er trimestre 2018 pour le financement d’un fonds de commerce sur 7 ans

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